Словосочетание «свободная планировка» звучит привлекательно, но на практике это, скорее, маркетинговый ход и он вовсе не отменяет правил, которые необходимо учитывать перед началом ремонта. В противном случае собственнику грозит ряд проблем – невозможность продать квартиру из-за отказа банков давать ради нее ипотеку, сложности с поисками покупателей (не всех устраивают треугольные комнаты) и, разумеется, штрафы и постановления восстановить все по правилам.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА: ЧТО МОЖНО И ЧТО НЕЛЬЗЯ
•Мокрые зоны (санузлы и кухни) всегда выделены в планах БТИ, они обязаны оставаться на своих местах, переносить их запрещено.
•Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять нельзя. Зато и то и другое допускается увеличить за счет коридора.
•От коридоров можно избавиться вообще.
•Если на кухне электроплита, допускается объединить гостиную и кухню (с газовыми плитами такой вариант не пройдет).
•При объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную.
•Балкон присоединять категорически запрещается — его получится просто остеклить и использовать как кладовку. В случае с лоджией отличный вариант — сделать французские стеклянные двери в пол (без них согласовать присоединение лоджии не удастся).
•По действующему законодательству в Москве разрешается устанавливать только съемные готовые душевые поддоны, так что любителям трапов и душевых поддонов в строительном исполнении придется менять планы.
•Помните про пороги в санузлы: для согласования обязательно должно быть или понижение на 1,5–3 см, или, наоборот, сделан порожек, который будет препятствовать вытеканию воды в коридор.
•Дополнительный санузел вдали от стояка сделать не получится, потому что насосы в жилых помещениях больше не устанавливаются.
Что может сделать Жилинспекция?
Будем честны: штрафы за неправильную планировку (или незаконную перепланировку) не очень высоки — 2,5 тыс. рублей. Хуже другое: Жилинспекция вправе обязать собственника привести планировку в порядок, а это гораздо более серьезные затраты. Игнорировать постановление рискованно: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. В общем, лучше не связываться.
О сложностях с последующей продажей рассказал эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков, который частенько встречает на рынке результат неправильных переделок и озадаченных собственников, которые понимают, что поэтажный план без красных линий им в БТИ не выдадут.
эксперт по безопасности сделок с недвижимостью
Сергей Вишняков полагает, что свободная планировка в новостройках — это не только маркетинговый ход, но и попытка застройщика сэкономить на дополнительных материалах при выстраивании стен. Кроме того, при продаже квартиры «в бетоне» стены визуально уменьшают пространство, а тут такой шанс «расширить горизонты».
Как продать квартиру с перепланировкой
Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», приводит несколько случаев из практики коллег.
Так, недавно агенты компании столкнулись с трудностями при продаже квартиры, расположенной в новостройке. Отличительной особенностью студии площадью 54 кв. м было то, что стены в ней по желанию владельца были… прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине жилплощади, напротив спального места. Для кухни в квартире было выделено небольшое место, где умещались лишь раковина и небольшая плитка.
Другой пример необычной перепланировки, которая попалась риэлторам. В «двушке» в комнате бо́льшего метража (19 кв. м) собственники оборудовали гардеробную площадью 6 кв. м. Из-за этого помещение стало маленьким и очень неудобным, что не нравилось потенциальным покупателям.
Еще один пример. Пару лет назад специалисты «Инком-Недвижимость» продавали квартиру в спальном районе Москвы, причем до встречи с собственниками они даже не предполагали, что такие объекты еще попадаются на вторичном рынке жилья.
Вкратце история такова: муж с женой развелись и решили разъехаться, продав двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Но ванная располагалась прямо на кухне. Потенциальные покупатели очень удивлялись, когда обнаруживали на кухне за шторкой помещение с душем — для них эта своеобразная романтика была существенным недостатком. Продать квартиру удалось только с большим дисконтом.
Четвертая история про «однушку» в Нахабино: однокомнатная квартира без отделки была выставлена на продажу в новом монолитном доме (перешла из «первички» на вторичный рынок). Но жилая комната имела треугольную форму — застройщик выполнил пожелания первого владельца квартиры. Потенциальных покупателей такой малоудобный вариант не устраивал, спасла ситуацию только очень хорошая скидка.