Инвестиции шаговой доступности: новый взгляд на коммерческую недвижимость
10 октября 2022, 14:10137
Недвижимость всегда считалась одним из самых простых и надежных направлений для вложения средств. Сейчас вектор интереса частных инвесторов смещается с квартир в сторону коммерческих помещений.
Фото: предоставлено группой ЦДСПоделиться
Традиционные инвестиции в недвижимость для большинства людей выглядят так: купил квартиру-другую для сдачи в аренду, и вроде как можешь рассчитывать на прибавку к зарплате или пенсии на годы вперед, пока, например, дети не вырастут. Да и продать можно, если что — рост цен на недвижимость пока не останавливался.
Однако в последний год ситуация значительно изменилась: сначала вторичный рынок недвижимости замер из-за высоких ставок по ипотеке, потом и аренда «обрушилась» из-за большого количества уехавших из города по разным причинам. Поэтому эксперты отмечают смещение интереса инвесторов и тех, кто только готовится им стать, в сторону коммерческой недвижимости. Ведь магазины у дома по-прежнему востребованы у жильцов, что бы не происходило вокруг.
Необходимо и достаточно
В среднем под коммерческие помещения при проектировании новых жилых комплексов отводится от 1% до 5% общей площади. Это позволяет обеспечить новоселов всем необходимым, создать гармоничное пространство для жизни, как принято говорить, в шаговой доступности.
Например, в рекламе новых ЖК в Новосаратовке от Группы ЦДС наличие магазинов отмечалось как одно из важных преимуществ: «Коммерческие помещения на первых этажах — можно спуститься за круассанами в тапочках!».
В Группе ЦДС отмечают, что коммерческая недвижимость раскупается довольно бодро. При этом вложения сопоставимы со стоимостью квартиры, а окупаются они, в среднем, быстрее: жилая — за 16–20 лет, а коммерческая — за 10–12,5 лет.
Меньше забот
Сдача жилья требует постоянного общения с людьми, заботы об их комфорте, затраты по ремонту тоже ложатся на арендодателя.
В коммерческой недвижимости взаимоотношения строятся иначе. Так, собственник коммерческого помещения не несет ответственности за его внутреннее состояние в период аренды — все это заранее прописывается в договоре.
«Коммерция» сдается без отделки — они обеспечены только точками подключения к коммуникациям. Ведь вариантов использования коммерческой недвижимости множество: от пекарен до студий танца, от салона красоты до медицинской клиники. Поэтому каждый арендатор делает ремонт «под себя».
Ну а вложив средства в обустройство, он, скорее всего, захочет закрепиться на одном месте подольше, поэтому договоры в основном заключаются на 5–10 лет. С жильем такое — редкость.
В объектах компании ЦДС представлены помещения площадью 50–120 м2, их можно купить по отдельности, а затем объединить, увеличив метраж по необходимости –все они изначально свободного назначения. Коммерция представлена в таких ЖК как ЦДС «Волковский», ЦДС «Чёрная Речка», ЦДС Dreamline, «Город Первых» (2 очередь), Parkolovo и другие. При этом помещения находятся на первых линиях ЖК, а все вывески отлично просматриваются с подъездных путей;
Профессиональный подход
Чтобы получать пассивный доход, хоть от коммерческой, хоть от жилой недвижимости, необходимо найти арендатора. Самые надежные из них — федеральные и региональные сети (продуктовые магазины, аптеки, пекарни, лаборатории, зоомагазины и т.д.), которые предпочитают общаться с профессиональными брокерами или с самим застройщиком. Перед вводом дома в эксплуатацию застройщикам поступает много заявок по аренде коммерческих помещений. Поэтому специалисты Группы ЦДС готовы рассказать будущим инвесторам, как действовать, чтобы сдать коммерческую недвижимость и сопровождать их на разных этапах сделки.
Коммерческие площади в новостройках советуют покупать до сдачи дома. Во-первых, на этапе строительства стоимость ниже. Во-вторых, арендаторы стремятся занять площади пораньше, чтобы к заселению жильцов уже все было готово. Ну и желающих вложиться в перспективные коммерческие метры в строящихся ЖК становится все больше, а значит, растет конкуренция.
А как же ипотека?
Для покупки жилья за последние годы все привыкли использовать ипотеку. Но аналогичный инструмент есть и для коммерческой недвижимости. «Коммерческая ипотека» позволяет купить офис, склад, производство и — помещение для стрит-ретейла, даже если оно еще строится. Одно из главных условий — жилой комплекс, в котором находится помещение, должен быть аккредитован банком.
Например, в Банке «Санкт-Петербург» можно взять ипотеку под коммерческие помещения по ставке от 10,9% годовых, а для зарплатных клиентов — от 10,4% при первоначальном взносе 30%. Максимальный срок кредита — 30 лет. Максимальная сумма — 30 млн рублей.
Есть и варианты с рассрочкой платежа
Простой расчёт
В качестве примера возьмем помещение площадью 56,54 м2 в строящемся ЦДС Dreamline на Парашютной улице и посчитаем — может ли аренда приносить доход.
При стоимости помещения 19,7 млн рублей (со скидкой 10% за 100% оплату) первоначальный взнос 30% — 5,9 млн рублей. При ставке 10,4% по кредиту на 15 лет ежемесячный платеж составит 152 тыс. рублей, на 30 лет — 125,4 тыс. рублей.
Помещения в ЖК предлагаются в аренду по 3 тыс. рублей за кв. м, а значит, ежемесячный доход составит 169,6 тыс. рублей. Коммунальные услуги арендатор оплачивает сам. При таком раскладе арендный платеж перекроет ипотечный и еще что-то останется.
Так что при знании всех нюансов коммерческая недвижимость становится интересным вариантом для многих предпринимателей и инвесторов. Как показало время, офисы и стрит-ретейл могут приносить доход даже в не самое стабильное время.
Справка о Группе ЦДС
ЦДС «Чёрная Речка» — застройщик ООО «Городская Перспектива», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЦДС «Волковский» — застройщик ООО «ЦДС-Волковский», проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф
ЦДС Dreamline — застройщик ООО «СЗ УНИВЕРСАЛ ИНВЕСТ КАМЕНКА», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК Parkolovo — застройщик ООО «Специализированный застройщик Европейская перспектива», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ПАО «Банк «Санкт-Петербург» (лицензия Центрального банка № 436 от 31.12.2014г.)
Группа «ЦДС»
Реклама